O compromisso de compra e venda é um contrato comum usado para negociar um imóvel. Com o compromisso, as partes (comprador e vendedor) concordam com as condições como prazo e preço para negociar.

É importante dizer que no compromisso, as partes se comprometem a realizar o negócio. É um contrato forte e que não cabe arrependimentos. Assim, assinado o compromisso de compra e venda, o vendedor não poderá desistir da venda.

Observe que compromisso e promessa são diferentes, sendo que a promessa permite o arrependimento das do vendedor.

De qualquer forma, ao comprar ou vender um imóvel, será necessário declarar imposto de renda no ano seguinte.

Obrigações no Compromisso de Compra e Venda

O compromisso de compra e venda de imóvel é um contrato preliminar que não transfere a propriedade o imóvel ao comprador. Em outras palavras, o comprador do imóvel se obriga a pagar o valor combinado ao vendedor. E, o vendedor, se obriga a assinar a escritura da venda.

O compromisso é um contrato mais “forte” que a promessa de compra e venda, pois, na promessa, tanto vendedor quanto comprador podem desistir do negócio, podem se arrepender.

Por isso, quando o comprador paga pelo imóvel, de acordo com o compromisso de compra e venda, o vendedor (ou seus herdeiros) são obrigados a vender o imóvel.

Caso desistam da venda, o comprador pode finalizar o negócio por via judicial.

Elementos do Contrato de Compromisso de Compra e Venda

A Lei, em especial o Código Civil, estabelecem regras básicas para os contratos. Por vezes, a lei não prevê algumas situações e caberá às partes se entenderem ou recorrerem a um juiz.

Nos contratos em geral, como por exemplo o compromisso de compra e venda deve ter:

1. Partes capazes: compradores e vendedores devem ser legalmente capazes, ou seja, maiores de idade e com boas condições mentais;
2. Objeto lícito, possível e determinado ou determinável: o imóvel deve ser descrito no contrato, e deve ser livre para ser negociado entre as partes. Por exemplo, o vendedor não poderia vender algo que não o pertence;
3. Preço e forma de pagamento: o compromisso deve determinar o valor a ser pago pelo comprador e como será feito o pagamento. Por exemplo, a vista ou a prazo, ou ainda em dinheiro ou com permuta de outros bens;
4. Prazo: comprador e vendedor fixam um prazo para que o pagamento seja feito e quando será entregue o imóvel ao comprador;
5. Condições: item opcional que busca complementar a lei a fim de evitar maiores prejuízos. Por exemplo, o comprador poderá desistir da compra se o vendedor estiver muito endividado. Por outro lado, vendedor pode desistir da venda se souber que o valor que irá receber é fruto de crime;
6. Vontade das partes: item subjetivo essencial para o contrato onde comprador e vendedor reafirmam o compromisso de que não estão sendo forçados a fazer o negócio, que não estão sendo ameaçados ou coagidos a assinar o compromisso de compra e venda

Compromisso de compra e venda é obrigatório?

Para comprar e vender um imóvel, não é necessário um compromisso de compra e venda. Casos as partes desejem, podem negociar sem assinar um compromisso.

O sinal é algo opcional.

É comum que ocorram negócio imobiliários, mas não é recomendável.

Ainda, o Código Civil não obriga que o compromisso de compra e venda seja escrito, podendo ser verbal. Ocorre que um compromisso verbal deixaria o comprador em situação complicada caso o vendedor desistisse de vender.

Há riscos em fazer negócio sem assinar um compromisso antes.

O período entre a assinatura do compromisso e a escritura é usado para que o comprador verifique se o vendedor tem dívidas. Essas dívidas podem cancelar até a escritura em alguns casos.