No contrato de compra e venda de imóvel, o sinal é uma garantia para que comprador e vendedor cumpram o contrato. É um pagamento opcional feito pelo comprador ao vendedor.

Quando é pago o sinal, o comprador se compromete a comprar e o vendedor se compromete a vender. Se um dos dois desistir do negócio, o outro fica com o sinal.

O sinal, também chamado de “arras”, está previsto nos arts. 417 a 420 do Código Civil de 2002, onde estão estabelecidas as regras básicas.

Mesmo assim, existem diversas dúvidas práticas sobre o sinal.

O que é sinal em um contrato de compra e venda?

O sinal é um valor pago adiantado pelo comprador ao vendedor para demonstrar que tem interesse real em fechar negócio. O sinal costuma ser pago no momento em que o contrato de compromisso de compra e venda é assinado. Depois, esse valor é descontado do total a ser pago.

Tanto o pagamento do sinal quanto o valor a ser pago é negociado entre as partes. Assim, podem existir contratos sem sinal e outros com sinal bem elevado. Normalmente os valor do sinal é pago em dinheiro em um percentual de até 10% do valor do negócio.

Vale lembrar que o sinal pode ser maior que 10%. Ainda que o sinal pode ser pago com outro bens como uma moto ou um carro .

Com o valor recebido, o vendedor pode providenciar as certidões e documentos necessários para a lavratura da escritura em cartório. Afinal, se o imóvel ou os vendedores estiverem devendo, a venda pode ser cancelada por fraude.

Devolução do sinal ou arras

Se tudo der certo, o sinal pago pelo comprador é descontado do valor total da venda. Mas, se uma das partes desistir deverá devolver o sinal caso haja cláusula de arrependimento (promessa de compra e venda).

No caso de promessa de compra e venda, onde existe cláusula de arrependimento, a parte que desistir do negócio sem justa causa, tem direito a receber o valor do sinal.

Se o comprador desistir, o vendedor fica com o sinal. Se o vendedor desistir, devolve o sinal e paga outro para o comprador.

Nos termos do artigo 420 do Código Civil, quando houver direito de arrependimento, aquele que desistir paga as arras e finalizam o negócio. Desde 2024, a devolução das arras pelo vendedor arrependido é acrescida de atualização monetária, juros e honorários advocatícios.

Via de regra, quem desiste do contrato paga um sinal para a outra parta. Mas tem outros pontos.

Arras confirmatórias e arras penitenciais

No compromisso de compra e venda, a cláusula de arrependimento é acertada entre as partes e tem impactos diretos na devolução do sinal.

Caso se permita o arrependimento, as arras penitenciais funcionam como indenização. Quem desistir paga um sinal ao outro (corrigido) e termina o contrato sem transferência do imóvel. É o caso da promessa de compra e venda de imóvel.

Em contratos sem cláusula de arrependimento, as arras confirmatórias servem para garantir o cumprimento do contrato, mesmo que o vendedor desista. Cabe ainda pedido de indenização pago por quem não cumpriu.

O sinal confirmatório é então devolvido por quem desistiu que ainda pode ser cobrado por perdas e danos e obrigado a vender o imóvel sem seu consentimento, por via judicial.

Qual diferença entre sinal e entrada?

No contrato de imóveis, sinal e entrada são pagos na assinatura do contrato mas tem funções diferentes.

O sinal (ou arras) tem a função de demonstrar a intenção do comprador em fechar negócio.

Já a entrada é a parcela inicial da compra que ter o sinal embutido, ou seja, a entrada tem valor maior que o sinal. A entrada costuma ser um valor significativo que depois é complementada por pagamentos parcelados ou financiados.

 Por exemplo, um imóvel custa R$ 500.000 e tenho R$ 200.000 para a entrada. Com isso, precisarei de R$ 300.000 para pagar o saldo devedor, que poderá ser financiado ou parcelado junto ao vendedor. No contrato, poderá ser fixado o pagamento de R$200.000 de entrada, sendo R$ 40.000 de sinal e R$ 160.000 de pagamento pelo imóvel.

O compromisso de compra e venda é um contrato comum usado para negociar um imóvel. Com o compromisso, as partes (comprador e vendedor) concordam com as condições como prazo e preço para negociar.

É importante dizer que no compromisso, as partes se comprometem a realizar o negócio. É um contrato forte e que não cabe arrependimentos. Assim, assinado o compromisso de compra e venda, o vendedor não poderá desistir da venda.

Observe que compromisso e promessa são diferentes, sendo que a promessa permite o arrependimento das do vendedor.

De qualquer forma, ao comprar ou vender um imóvel, será necessário declarar imposto de renda no ano seguinte.

Obrigações no Compromisso de Compra e Venda

O compromisso de compra e venda de imóvel é um contrato preliminar que não transfere a propriedade o imóvel ao comprador. Em outras palavras, o comprador do imóvel se obriga a pagar o valor combinado ao vendedor. E, o vendedor, se obriga a assinar a escritura da venda.

O compromisso é um contrato mais “forte” que a promessa de compra e venda, pois, na promessa, tanto vendedor quanto comprador podem desistir do negócio, podem se arrepender.

Por isso, quando o comprador paga pelo imóvel, de acordo com o compromisso de compra e venda, o vendedor (ou seus herdeiros) são obrigados a vender o imóvel.

Caso desistam da venda, o comprador pode finalizar o negócio por via judicial.

Elementos do Contrato de Compromisso de Compra e Venda

A Lei, em especial o Código Civil, estabelecem regras básicas para os contratos. Por vezes, a lei não prevê algumas situações e caberá às partes se entenderem ou recorrerem a um juiz.

Nos contratos em geral, como por exemplo o compromisso de compra e venda deve ter:

1. Partes capazes: compradores e vendedores devem ser legalmente capazes, ou seja, maiores de idade e com boas condições mentais;
2. Objeto lícito, possível e determinado ou determinável: o imóvel deve ser descrito no contrato, e deve ser livre para ser negociado entre as partes. Por exemplo, o vendedor não poderia vender algo que não o pertence;
3. Preço e forma de pagamento: o compromisso deve determinar o valor a ser pago pelo comprador e como será feito o pagamento. Por exemplo, a vista ou a prazo, ou ainda em dinheiro ou com permuta de outros bens;
4. Prazo: comprador e vendedor fixam um prazo para que o pagamento seja feito e quando será entregue o imóvel ao comprador;
5. Condições: item opcional que busca complementar a lei a fim de evitar maiores prejuízos. Por exemplo, o comprador poderá desistir da compra se o vendedor estiver muito endividado. Por outro lado, vendedor pode desistir da venda se souber que o valor que irá receber é fruto de crime;
6. Vontade das partes: item subjetivo essencial para o contrato onde comprador e vendedor reafirmam o compromisso de que não estão sendo forçados a fazer o negócio, que não estão sendo ameaçados ou coagidos a assinar o compromisso de compra e venda

Compromisso de compra e venda é obrigatório?

Para comprar e vender um imóvel, não é necessário um compromisso de compra e venda. Casos as partes desejem, podem negociar sem assinar um compromisso.

O sinal é algo opcional.

É comum que ocorram negócio imobiliários, mas não é recomendável.

Ainda, o Código Civil não obriga que o compromisso de compra e venda seja escrito, podendo ser verbal. Ocorre que um compromisso verbal deixaria o comprador em situação complicada caso o vendedor desistisse de vender.

Há riscos em fazer negócio sem assinar um compromisso antes.

O período entre a assinatura do compromisso e a escritura é usado para que o comprador verifique se o vendedor tem dívidas. Essas dívidas podem cancelar até a escritura em alguns casos.