No contrato de compra e venda de imóvel, o sinal é uma garantia para que comprador e vendedor cumpram o contrato. É um pagamento opcional feito pelo comprador ao vendedor.
Quando é pago o sinal, o comprador se compromete a comprar e o vendedor se compromete a vender. Se um dos dois desistir do negócio, o outro fica com o sinal.
O sinal, também chamado de “arras”, está previsto nos arts. 417 a 420 do Código Civil de 2002, onde estão estabelecidas as regras básicas.
Mesmo assim, existem diversas dúvidas práticas sobre o sinal.
O que é sinal em um contrato de compra e venda?
O sinal é um valor pago adiantado pelo comprador ao vendedor para demonstrar que tem interesse real em fechar negócio. O sinal costuma ser pago no momento em que o contrato de compromisso de compra e venda é assinado. Depois, esse valor é descontado do total a ser pago.
Tanto o pagamento do sinal quanto o valor a ser pago é negociado entre as partes. Assim, podem existir contratos sem sinal e outros com sinal bem elevado. Normalmente os valor do sinal é pago em dinheiro em um percentual de até 10% do valor do negócio.
Vale lembrar que o sinal pode ser maior que 10%. Ainda que o sinal pode ser pago com outro bens como uma moto ou um carro .
Com o valor recebido, o vendedor pode providenciar as certidões e documentos necessários para a lavratura da escritura em cartório. Afinal, se o imóvel ou os vendedores estiverem devendo, a venda pode ser cancelada por fraude.
Devolução do sinal ou arras
Se tudo der certo, o sinal pago pelo comprador é descontado do valor total da venda. Mas, se uma das partes desistir deverá devolver o sinal caso haja cláusula de arrependimento (promessa de compra e venda).
No caso de promessa de compra e venda, onde existe cláusula de arrependimento, a parte que desistir do negócio sem justa causa, tem direito a receber o valor do sinal.
Se o comprador desistir, o vendedor fica com o sinal. Se o vendedor desistir, devolve o sinal e paga outro para o comprador.
Nos termos do artigo 420 do Código Civil, quando houver direito de arrependimento, aquele que desistir paga as arras e finalizam o negócio. Desde 2024, a devolução das arras pelo vendedor arrependido é acrescida de atualização monetária, juros e honorários advocatícios.
Via de regra, quem desiste do contrato paga um sinal para a outra parta. Mas tem outros pontos.
Arras confirmatórias e arras penitenciais
No compromisso de compra e venda, a cláusula de arrependimento é acertada entre as partes e tem impactos diretos na devolução do sinal.
Caso se permita o arrependimento, as arras penitenciais funcionam como indenização. Quem desistir paga um sinal ao outro (corrigido) e termina o contrato sem transferência do imóvel. É o caso da promessa de compra e venda de imóvel.
Em contratos sem cláusula de arrependimento, as arras confirmatórias servem para garantir o cumprimento do contrato, mesmo que o vendedor desista. Cabe ainda pedido de indenização pago por quem não cumpriu.
O sinal confirmatório é então devolvido por quem desistiu que ainda pode ser cobrado por perdas e danos e obrigado a vender o imóvel sem seu consentimento, por via judicial.
Qual diferença entre sinal e entrada?
No contrato de imóveis, sinal e entrada são pagos na assinatura do contrato mas tem funções diferentes.
O sinal (ou arras) tem a função de demonstrar a intenção do comprador em fechar negócio.
Já a entrada é a parcela inicial da compra que ter o sinal embutido, ou seja, a entrada tem valor maior que o sinal. A entrada costuma ser um valor significativo que depois é complementada por pagamentos parcelados ou financiados.
Por exemplo, um imóvel custa R$ 500.000 e tenho R$ 200.000 para a entrada. Com isso, precisarei de R$ 300.000 para pagar o saldo devedor, que poderá ser financiado ou parcelado junto ao vendedor. No contrato, poderá ser fixado o pagamento de R$200.000 de entrada, sendo R$ 40.000 de sinal e R$ 160.000 de pagamento pelo imóvel.